বিনিয়োগ

স্ট্রিপ মলগুলি কি ভাল বিনিয়োগ করে? একেবারে, এই কোম্পানি অনুযায়ী

আজকে কয়েকটি নতুন মুদি-নোঙ্গরযুক্ত শপিং মল নির্মিত হচ্ছে এবং নির্মাণের দিগন্ত ঠিক ততটাই অন্ধকার বলে মনে হচ্ছে। কমিউনিটি শপিং সেন্টার কি পুরানো সময়ের একটি মৃতপ্রায় অবশেষ, নাকি 2007-2009 সালের গভীর মন্দার কঠোর প্রভাবের পরেও এটি একটি অনন্য সুযোগ রয়ে গেছে?

স্ট্রিপ মল

ছবির উৎস: গেটি ইমেজ।

আর না!
অনুসারে Brixmor সম্পত্তি গ্রুপ (NYSE:BRX)সিইও মাইকেল ক্যারল, কমিউনিটি শপিং সেন্টার স্পেসে নির্মাণ 2006 সালে 200 মিলিয়ন বর্গফুট থেকে 2013 সালে প্রায় 16 মিলিয়ন বর্গফুটে নেমে এসেছে। এটি একটি ম্যাক ট্রাকের মতো একটি চিৎকার থামিয়ে আসছে।



ক্যারল পাঁচ থেকে 10 বছর ধরে এই পরিস্থিতির পরিবর্তন দেখতে পান না। কেন? নতুন সম্পত্তি তৈরি করা কঠিন। আপনাকে একটি অবস্থান খুঁজে বের করতে হবে, অ্যাঙ্কর ভাড়াটেদের খুঁজে বের করতে হবে, প্রকল্পের অনুমোদন পেতে হবে এবং অর্থায়ন পেতে হবে। তারপর আপনি নির্মাণ শুরু করতে পারেন। এই প্রক্রিয়াটি তিন বছর পর্যন্ত সময় নিতে পারে।

সবাই কি মলে যাচ্ছে?
এখানে মজার বিষয় হলো কোম্পানিগুলো যেমন সাইমন প্রপার্টি গ্রুপ (এনওয়াইএসই: এসপিজি), যা দেশের বৃহত্তম মল মালিক, তাদের শেয়ারগুলি ব্যাপকভাবে বেড়েছে। সাইমন এবং এর স্বদেশীদের নিজস্ব ইনডোর মল -- স্থানীয় গ্রোসারি-অ্যাঙ্করড স্ট্রিপ মলের অভিনব, ধনী কাজিন। এবং যদিও সাইমনের কিছু রান মন্দার সময় মিল (2007) এবং প্রাইম আউটলেট (2009) এর বৃদ্ধি-কেন্দ্রিক অধিগ্রহণের সাথে সম্পর্কিত, তবে দেশীয় ভোক্তা সংস্কৃতিতে মলগুলি যে ক্রমবর্ধমান গুরুত্ব পালন করে তার সাথে অনেক কিছু জড়িত।



এসপিজি চার্ট

কখন লভ্যাংশ প্রদান করে না

এসপিজি দ্বারা তথ্য YCharts

একটি সাইমন মলে যাওয়া উত্তেজনাপূর্ণ! মুদি দোকানে যেতে কেউ উত্তেজিত হয় না। এটি এমন কিছু যা আপনাকে প্রতি সপ্তাহে করতে হবে। যাইহোক, সেই ফ্রিকোয়েন্সি ঠিক কেন ব্রিক্সমোর তার নিজের ব্যবসা সম্পর্কে এত উত্তেজিত। এটাও কেন হোয়াইটস্টোন REIT (NYSE:WSR)পুরানো স্ট্রিপ মলগুলি কেনা এবং পুনরুজ্জীবিত করার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, এর কেন্দ্রগুলিকে 'সম্প্রদায় কেন্দ্রিক বৈশিষ্ট্য' বলে অভিহিত করে (এটি আসলে সেই শব্দটিকে ট্রেডমার্ক করে)।



কোন রাজ্যগুলি বিনোদনমূলক গাঁজাকে বৈধ করেছে

হোয়াইটস্টোনের বিশেষত্ব হল সেই জায়গাগুলিতে কেনা যেখানে এর প্রধান প্রতিযোগিতা হল মা-এবং-পপ ব্যবসা৷ এটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ বিশ্বাসকে একটি প্রতিযোগিতামূলক প্রান্ত দেয় কারণ এটিতে প্রাতিষ্ঠানিক অর্থায়ন এবং একটি বড় ব্যবস্থাপনা দল রয়েছে; প্লাস, মোটামুটি 60টি বৈশিষ্ট্যের সাথে বেশিরভাগ অ্যারিজোনা এবং টেক্সাসে, এটি কি কিনছে তা বোঝার জন্য এটি যথেষ্ট ছোট। এটা মাটিতে আসল বুট।

বড় লোক
স্পেকট্রামের অন্য প্রান্তে রয়েছে Brixmor, যা সম্প্রতি প্রকাশ্যে আনা হয়েছিল কালো পাথর (এনওয়াইএসই: বিএক্স)। তুলনামূলকভাবে, Brixmor সারা দেশে 500 টিরও বেশি সম্পত্তি সহ একটি দৈত্য। যাইহোক, সিইও ক্যারলের মতে, কোম্পানিটি একটি হ্যান্ডস-অন পন্থা নেয়, বিশ্বাস করে যে এর ব্যবসাটি সম্পত্তি স্তরে শুরু হয়। তিনি ব্রিক্সমোরে বিনিয়োগকে 'সম্পত্তির মালিকানা থেকে এক ধাপ সরানো'র সাথে তুলনা করেন।

আরও গুরুত্বপূর্ণ, Brixmor এর শীর্ষ লাইন বাড়াতে শিল্প সম্প্রসারণের প্রয়োজন নেই। যখন ব্ল্যাকস্টোন কোম্পানিটি কিনেছিল তখন এটি অত্যন্ত লিভারেজড ছিল এবং নিম্ন-বাজারের ইজারা দিয়ে আটকানো হয়েছিল। ব্ল্যাকস্টোন ব্রিক্সমোরকে ডিলিভারেজ করার জন্য দ্রুত কাজ করেছিল, যার মধ্যে তার সম্পত্তির পোর্টফোলিওর প্রায় এক তৃতীয়াংশ বরাদ্দ করা ছিল। এখন যেহেতু ব্ল্যাকস্টোন কোম্পানিটিকে আবার জনসাধারণের কাছে নিয়ে এসেছে, এটি (তুলনামূলকভাবে বলতে গেলে) চর্বিহীন এবং খারাপ।

সূত্র: মাইকেল রিভেরা, উইকিমিডিয়া কমন্সের মাধ্যমে।

এর মানে হল সরবরাহ সীমাবদ্ধ বাজারে নতুন ইজারা নিয়ে আলোচনা করার সময় এটি একটি কঠিন লাইন নিতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, কোম্পানির ইন-প্লেস ইজারা গড়ে প্রতি বর্গফুট প্রতি এর নিচে, কিন্তু 2013 সালে নতুন ইজারা গড়ে .69 প্রতি বর্গফুট এবং চতুর্থ ত্রৈমাসিকে স্বাক্ষরিত নতুন ইজারা গড়ে প্রতি বর্গফুট। পুরানো ইজারা বন্ধ হয়ে যাওয়ায় এটি অন্তর্নির্মিত বৃদ্ধি।

ব্রিক্সমোর বিক্রি হওয়া সম্পত্তিগুলিও এর ন্যূনতম আকাঙ্খিত লট ছিল। এটা যেমন ক্রমবর্ধমান খুচরা বিক্রেতা যেখানে ভাল-অবস্থিত বৈশিষ্ট্য সঙ্গে বামে ডলার গাছ (NASDAQ: DLTR)এবং উলটা (নাসডাক: উল্টা)দোকান খুলতে চান। Dollar Tree 2013 সালে Brixmor এর সাথে 19টি ইজারা স্বাক্ষর করেছে, যা REIT এর সাথে এর মোট সংখ্যা 129 এ নিয়ে এসেছে। এটি আকারের সুবিধা দেখায়, যেহেতু ডলার ট্রির মতো একটি সম্প্রসারণকারী কোম্পানি ব্রিক্সমোরের সাথে বসে সারা দেশে নতুন অবস্থান নিয়ে আলোচনা করতে পারে।

তোমাকে খেতে হবে
যতক্ষণ আপনাকে খেতে হবে, ব্রিক্সমোর এবং হোয়াইটস্টোনের মালিকানাধীন মুদি-নোঙ্গরযুক্ত মলগুলি শক্তিশালী ট্র্যাফিক ড্র হবে। সামান্য নতুন নির্মাণের সাথে, তাদের পোর্টফোলিওগুলি ক্রমবর্ধমান মূল্যবান। হোয়াইটস্টোন ফিক্সার-আপার্স কিনেছে এবং ব্রিক্সমোর একটি শক্তিশালী পোর্টফোলিও এবং অভ্যন্তরীণ বৃদ্ধির সম্ভাবনা সহ একটি কঠিন প্যাচ থেকে ফিরে আসছে। এই জুটি দেখায় যে স্থানীয় স্ট্রিপ মলে এখনও প্রচুর জীবন রয়েছে, সাবসেক্টরটিকে গভীর ডুব দেওয়ার মতো করে তোলে।



^